Bitcoin-hypotheek: in de VS kan het nu, hier nog niet

In de Verenigde Staten kun je sinds augustus 2026 een hypotheek afsluiten met bitcoin als onderpand, zonder die bitcoin te verkopen. Coinbase en hypotheekverstrekker Better hebben het product algemeen beschikbaar gemaakt. In Nederland kan dat niet, en dat ligt niet aan MiCA — het ligt aan de manier waarop een Nederlandse hypotheek wordt berekend.

Wat Coinbase en Better precies hebben gelanceerd

Better verstrekt de hypotheek, Coinbase bewaart het onderpand. Je zet bitcoin of USDC vast als zekerheid en gebruikt dat in plaats van spaargeld voor de eigen inbreng. De lening zelf is een gewone Amerikaanse hypotheek: The Block schrijft dat de eerste hypothecaire inschrijving is opgezet als een "standard conforming mortgage under Fannie Mae guidelines" — dus binnen de bestaande regels, niet ernaast.

Wat het eigenlijke punt is: je verkoopt je bitcoin niet. Bitcoin Magazine citeert de partijen dat een lener zijn munten kan inzetten "without having to sell it or face margin calls". Wie in 2020 heeft gekocht en nu een huis wil, hoeft dus geen belastbare verkoop te doen om aan de inbreng te komen.

De vraag was er al voordat het product open ging. Op de wachtlijst stond volgens The Block voor meer dan 260 miljoen dollar aan verwacht leningvolume. Van die wachtlijst was 76 procent al Coinbase One-lid en zei 60 procent binnen zes maanden een huis te willen kopen. Better zelf zegt dat 41 procent van zijn goedgekeurde klanten op inkomen en kredietwaardigheid door de keuring komt, maar te weinig contant geld heeft voor de aanbetaling. Daar zit het gat dat dit product dicht.

Coinbase One-leden krijgen bovendien 1 procent van de hypotheeksom terug, met een maximum van 10.000 dollar. Dat bedrag gaat naar de afsluitkosten.

Het product is alleen in de Verenigde Staten beschikbaar.

Waarom dit in Nederland niet werkt

Het misverstand is dat het aan crypto-regelgeving ligt. Dat is het niet. Een Nederlandse hypotheek wordt begrensd door je inkomen, niet door je onderpand. Hoeveel je mag lenen volgt uit de leennormen; de waarde van het huis en van eventuele zekerheden bepaalt hooguit de bovengrens daarbovenop. Een berg bitcoin vergroot je leenruimte dus niet, ook niet als een geldverstrekker hem zou accepteren.

En accepteren doen ze hem nauwelijks. Zowel De Hypotheekshop als Vastgoed Actueel schrijft dat "slechts enkele financiers crypto's accepteren als eigen middelen". De gangbare route is een omweg: je verkoopt je crypto, laat de euro's op een gewone bankrekening binnenkomen, en brengt die in als eigen geld. Ook dan is het per geldverstrekker verschillend of het wordt geaccepteerd, en moet je de herkomst kunnen aantonen.

Inkomen uit cryptohandel telt in de regel helemaal niet mee. Beide bronnen melden dat geldverstrekkers dat over het algemeen niet meerekenen — de inkomsten zijn te grillig om een dertigjarige verplichting op te bouwen.

DNB en de AFM kijken naar crypto als een risicovol beleggingsproduct. Dat standpunt verandert niet doordat een Amerikaanse kredietverstrekker een product lanceert.

Wat MiCA hier wél doet

MiCA maakt de herkomst van crypto-activa beter traceerbaar: een vergund platform weet wie je bent en waar je munten vandaan komen. Dat raakt precies het punt waarop een notaris of een bank nu vastloopt bij de omweg hierboven — de vraag "waar komt dit geld vandaan". Beide Nederlandse bronnen noemen dat als de meest waarschijnlijke manier waarop crypto op termijn makkelijker als eigen inbreng wordt geaccepteerd.

Dat is iets anders dan bitcoin als onderpand. De traceerbaarheid maakt de omweg soepeler; ze maakt de Amerikaanse constructie niet mogelijk.

Wil je weten welke platforms een MiCA-vergunning hebben en wat die vergunning per platform dekt, dan staat dat in ons MiCA-dossier.

Het risico dat in de kop niet past

Een lening met bitcoin als onderpand is een gehefboomde positie, ook als niemand het zo noemt. Daalt de koers, dan daalt de dekking. Het Amerikaanse product wordt aangeboden met de belofte dat je geen margin call krijgt, maar de voorwaarden waaronder dat geldt staan in het contract, niet in het persbericht — en wij hebben die voorwaarden niet ingezien.

Twee dingen die je sowieso opgeeft:

• De sleutels. Vastgezet onderpand ligt bij de bewaarder, niet bij jou. Dat is het omgekeerde van zelf bewaren.
• De vrijheid om te verkopen. Zolang de lening loopt, kun je niet zomaar uitstappen als je van gedachten verandert.

Wie zijn bitcoin juist in eigen beheer wil houden, leest beter eerst hoe zelf bewaren werkt.

En de belasting?

Voor de Nederlandse aangifte is de hoofdregel simpel: crypto telt mee als vermogen in box 3, ook wanneer het als zekerheid is vastgezet. Een schuld kan onder voorwaarden meetellen aan de andere kant van die balans. Wat er in jouw geval precies gebeurt, hangt af van je hele situatie — dit is geen belastingadvies. De regels en de actuele bedragen staan op onze pagina over crypto en belasting.

Veelgestelde vragen

Kan ik in Nederland een huis kopen met bitcoin?

Niet rechtstreeks met bitcoin als onderpand. De praktische route is verkopen, de euro's op een bankrekening laten binnenkomen en die inbrengen als eigen geld — en zelfs dan accepteert niet elke geldverstrekker dat.

Verhoogt bitcoin mijn maximale hypotheek?

Nee. De maximale hypotheek volgt uit je inkomen. Vermogen kan helpen bij de eigen inbreng, maar vergroot je leenruimte niet.

Telt inkomen uit cryptohandel mee?

In de regel niet. Geldverstrekkers rekenen die inkomsten over het algemeen niet mee.

Moet ik mijn bitcoin verkopen voor de aanbetaling?

In de Verenigde Staten hoeft dat niet meer bij dit product. In Nederland is verkopen en omzetten naar euro's op dit moment de gangbare weg.

Komt dit ook naar Europa?

Dat is niet aangekondigd. Het product is nu alleen in de Verenigde Staten beschikbaar.

Wat je hiervan moet onthouden

De Amerikaanse markt lost een echt probleem op: mensen met vermogen in bitcoin maar zonder contant geld voor de aanbetaling. In Nederland is dat probleem er ook, maar het antwoord ligt hier niet bij het onderpand — het ligt bij de leennormen, en die veranderen niet door een cryptoproduct.

Wil je vergelijken waar je in de EU met een vergunning bitcoin koopt en bewaart, dan zetten we de zeven grootste platforms naast elkaar op onze vergelijkingspagina.